Citação de Prof. Igor Cintra em agosto 27, 2019, 11:02 am

Marcia, vamos às dúvidas:

- O que seria "venda no curso ordinário do negócio"? Qual o sentido de não ser considerado propriedade para investimento? Seria o prazo?

Por definição Propriedade para Investimento é a propriedade mantida para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para: (a) uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou (b) venda no curso ordinário do negócio.

Perceba, portanto, que um terreno de uma imobiliária não se enquadra na definição de Propriedade para Investimento, dado que sua atividade operacional é a venda deste tipo de item. Trata-se, portando, de um estoque (item cuja venda faz parte do curso ordinário do negócio).

 

- Qual a diferença entre arrendamento financeiro e arredamento operacional?

O Pronunciamento Técnico CPC 06 diz que:

Arrendamento financeiro é o arrendamento que transfere substancialmente todos os riscos e benefícios inerentes à propriedade do ativo subjacente. Se assemelha, portanto, a um financiamento do item.

Arrendamento operacional é o arrendamento que não transfere substancialmente todos os riscos e benefícios inerentes à propriedade do ativo subjacente. Se assemelha, portanto, a um aluguel do item.

O fato de o arrendamento ser arrendamento financeiro ou arrendamento operacional depende da essência da transação, em vez da forma do contrato. A seguir, exemplos de situações que, individualmente ou em combinação, normalmente levariam o arredamento a ser classificado como arrendamento financeiro:

(a) o arrendamento transfere a propriedade do ativo subjacente ao arrendatário ao final do prazo do arrendamento;

(b) o arrendatário tem a opção de comprar o ativo subjacente a preço que se espera que seja suficientemente mais baixo do que o valor justo na data em que a opção se tornar exercível, para que seja razoavelmente certo, na data de celebração do arrendamento, que a opção será exercida;

(c) o prazo do arrendamento é equivalente à maior parte da vida econômica do ativo subjacente, mesmo se a propriedade não for transferida;

(d) na data da celebração do arrendamento, o valor presente dos recebimentos do arrendamento equivale substancialmente à totalidade do valor justo do ativo subjacente; e

(e) o ativo subjacente é de natureza tão especializada que somente o arrendatário pode usá-lo sem modificações importantes.

 

- Por que terrenos mantidos para arrendamento financeiro não são considerados propriedade para investimento, mas propriedades alugadas a terceiros são?

Não sei qual foi exatamente a lógica utilizada nesta definição. Talvez pelo arrendamento (na ótica do arrendador) ter relação com as atividades operacionais da entidade. De qualquer forma o item 9 do CPC 06 é literal ao mencionar que:

9. Seguem-se exemplos de itens que não são propriedades para investimento, estando, por isso, fora do alcance deste pronunciamento:

(a) propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (ver CPC 16 – Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;

(b) (eliminada);

(c) propriedade ocupada pelo proprietário (ver CPC 27 e CPC 06), incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação;

(d) (eliminada);

(e) propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

Abraço

Igor Cintra